Almene boligforeninger i gældskrise

Almene boligforeninger i Danmark er teknisk set non-profit-organisationer. I princippet skulle det betyde en økonomisk balance mellem lejeindtægter og udgifter. Alligevel opsamler mange afdelinger en gæld, der bare vokser og vokser, og de øgede udgifter til afdrag og renter og til de nødvendige renoveringer pålægges lejerne. De almene boliger er under angreb fra kapitalismens gældsbyrder, såvel som fra Ghettoloven, der indtil nu har betydet at 3.745 almene boliger er jævnet med jorden.

Af Franz Krejbjerg, Arbejderpartiet Kommunisterne, APK

Almene boligforeninger i Danmark er teknisk set non-profit-organisationer. Det vil sige, at der ikke er private ejere, som direkte trækker penge ud af huslejen. I princippet skulle det betyde en økonomisk balance mellem lejeindtægter og udgifter. Alligevel opsamler mange afdelinger en gæld, der bare vokser og vokser. En af grundene er, at bygningerne og renoveringerne aldrig holder så lang tid som estimeret. En anden grund er, at den opsparede kapital ikke kan forrentes, så den bevarer sin købekraft. Begge dele betyder, at der spares for lidt op til renoveringer og ekstra driftsomkostninger.

Det vil samtidig sige, at der er mere gæld end værdi i sektorens bygninger, i særdeleshed betonbygninger fra 1960’erne – også når disse bygninger i 2060’erne, i løbet af de kommende 35-45 år, står over for at skulle totalrenoveres indvendigt og udvendigt eller helt rives ned.

To andre væsentlige faktorer, der bidrager til gældsproblemet, er, at folketinget konstant pålægger nye administrative byrder, og kommunerne afvikler deres boligsociale indsatser. Samtidig kræver folketinget, at boligforeninger skal spare på egne ansættelser gennem udlicitering, hvilket i sidste ende giver mindre service for pengene.

Høj gæld fører direkte til høj husleje og kan i perioder betyde, at beboere reelt er tvunget til at flytte, uden at der er nogen nye lejere. I Århus har der i en periode kronisk været flere tusinde tomme lejemål. De private udlejere har kunnet kompensere for manglende indtægter, eller lokke med gratis husleje. I den almene sektor må den manglende lejeindtægt i første omgang bæres af boligforeningens kasse, men bliver delt ud som huslejestigninger på de lejere, der er tilbage.

Problemets virkelige årsag skal findes i, at kapitalismen ikke vil eller kan sikre både billige og sunde boliger. De, der har penge, kan betale for store sunde lejligheder inde i centrum. For de fattige spares der kronisk på materialer og kvalitet. Til gengæld betyder gælden, at der hentes store summer fra lejerne til staten og kreditinstitutterne, så de har en direkte interesse i, at karrusellen fortsætter.

Betonproblemer

De almene boligforeninger administrerer en stor del af de betonbyggerier, der blev opført i 1960’erne og 70’erne. De var fra begyndelsen tænkt som en billig og hurtig løsning på byudvikling og som erstatning for de mange baggårdslejligheder, der blev revet ned inde i centrum af byerne.

Et eksempel er Høje Gladsaxe ved København, der i samtiden repræsenterede det, man kaldte den ypperste teknologi i byggeindustrien. Høje Gladsaxe består af fem 16-etagers blokke, to ni-etagers blokke og nogle lavere huse. I alt 1.943 boliger med plads til ca. 7.000 beboere. Byggeriet blev opført på kun tre år og er Danmarks første store industrielle montagebyggeri baseret på betonelementer. Vinduer og installationer blev leveret færdige fra fabrik klar til indbygning. Allerede i 1991-93 måtte bygningerne igennem deres første renovering som følge af alvorlige problemer med nedbrydning af betonen.

Betonboligblokkene blev ofte opført på nærmest bar mark og som ”sovebyer” for arbejderfamilier i nærheden af nye industrikvarterer.

Mange boliger fra perioden blev opført med en forventet levetid på 50-60 år, inden der var behov for større renoveringer. Byggerierne blev typisk opført som præfabrikerede betonelementbyggerier. Man opdagede snart, at den forventede levetid var sat for optimistisk; bygningerne kunne ikke holde til at stå ude. De typiske nedbrydningsmekanismer var fugtindtrængning, korrosion og frostsprængninger i dele af klimaskærmen. I praksis betød de medfødte problemer med elementerne så store skader på betonen, at man allerede efter 25-30 år måtte sikre bygningerne med ekstra facadebeklædning og isolering.

Her finder man begyndelsen til gældsproblemerne i dag. De nye, moderne boligblokke var ikke af den lovede kvalitet og var desuden bygget før oliekrisen, med minimal isolering. For eksempel var mange bygninger født med store, åbne betonaltaner, men på grund af nedbrydning af betonen måtte der optages ekstra lån til at bygge lukkede altaner.

De nødvendige renoveringer lagde sig oven på den oprindelige gæld – altså den gæld, man havde opført bygningerne for. Der skulle altså optages ny gæld, for at værdien af bygningen ikke gik til grunde.

Sådan kender mange det fra deres egne større indkøb: Værdien falder hurtigere, end gælden er blevet afdraget, fordi de materialer, der er blevet brugt, ikke har været gode nok, og fordi der efterfølgende skulle bruges flere penge på vedligehold, end der var budgetteret.

En forventet levetid på omkring 50-60 år betyder, at man efter den periode forventer, at der skal skiftes vinduer, at der skal nyt tag på, og at alle installationerne skal skiftes eller have en totalrenovering. Man beregner lidt forskellig levetid; f.eks. vil der være behov for udskiftning af alle installationer til brugsvand efter 30 år. Varmerør, radiatorer og eltavler kan klare ca. 50 år. Men man vil begynde at opleve flere og flere vandskader og kortslutningsfejl, så derfor kan det ofte betale sig at få det skiftet, inden disse fejl bliver for dyre. Mange andre indvendige bygningsdele bliver også slidt af naturligt brug: skabe, gulve, døre, køkkener, håndvaske, alt muligt. Så længe der ikke er tale om kritiske fejl, vil man ofte skyde udskiftningen af indvendigt inventar ud i det uvisse.

Den større 50-60-års renovering, som mange af landets boligblokke allerede har været igennem, har været foretaget ud fra en forventning om – hvis ellers resten af bygningen var sund – at bygningen kunne levetidsforlænges med yderligere 50 år med 200 millimeter isolering uden på bygningen, nye energiruder, et moderne ventilationsanlæg osv. En forlænget levetid kunne forsvare lange lån, mens besparelser på varmeregnskabet og sundere bygninger blev brugt til at sælge en voldsom huslejestigning til at afdrage gælden.

Mange steder har det allerede vist sig, at man intet har lært. De materialer, der er brugt, giver ikke 50 år ekstra, uden at der investeres i ekstra vedligehold.

I modsætning til boligbyggerier er de store prestige-infrastrukturprojekter, Storebæltsforbindelsen og Øresundsforbindelsen, blandt de første i verden, hvor man anvendte avancerede matematiske og sandsynlighedsbaserede modeller til decideret levetidsdesign. Det blev gjort for at garantere en levetid på minimum 100-120 år uden større, ekstraordinær vedligeholdelse.

Udover den rent tekniske holdbarhed er fokus i de seneste nationale regler og vejledninger i Danmark udvidet til at koble betonens holdbarhed direkte sammen med livscyklusanalyser. Jo længere en betonkonstruktion kan holde, jo lavere bliver dens samlede CO2-aftryk pr. leveår.

Blokkenes stigende fællesudgifter

De udvendige fællesarealer, fællesanlæg som affaldsstationer og grønne områder imellem bygningerne skal også vedligeholdes, og der er ofte også større udgifter til drift end budgetteret. Med affaldssortering har de udgifter taget et ekstra hop, som er blevet pålagt beboerne. Igen er driften ofte dyrere end forventet, fordi der er brugt materialer, som ikke er så robuste som lovet. Alene fra 2019 til 2023 steg de kommunale affaldsgebyrer for etageboliger med 879 kr. i gennemsnit, hvilket svarer til en stigning på 46 %.

Hvis vi vender tilbage til det indvendige, så kan der være stor forskel på sliddet. Det er oftest i køkken- og entréregionen, at gulvene bliver slidt, og man kan jo kun høvle så og så mange gange på et gulv, inden man har høvlet sig ned igennem det. Der går en millimeter af, hver gang man skal slibe et gulv og lakere det. Så hvis det er sket syv gange i løbet af bygningens levetid, så er der ikke meget af stavene tilbage.

Masser af det indvendige er bygget efter nogle bestemte mål og af materialer, man ikke kan få mere. På et tidspunkt er det ikke længere muligt at udføre et almindeligt vedligehold, og så skal der skiftes til nyt.

Nogle boligforeninger pålægger den enkelte bolig at betale for et nyt køkken over huslejen; de lån er som regel 20-årige. Igen oplever mange problemer med kvaliteten. Det vil sige, at køkkenet egentlig er slidt ned og bør skiftes – eller i hvert fald have en større opgradering – før gælden overhovedet er betalt af.

Det samme gælder, hvis man har fået nyt badeværelse. Før boligen har afdraget gælden på den investering over huslejen, er dele af inventaret på badeværelset allerede modent til udskiftning. Det går igen og igen. På stort set ingen dele bliver kvaliteten bedre; tværtimod er der en tendens til, at prisen stiger, mens kvaliteten falder.

Skulle man få den tanke, at bygningerne kan totalrenoveres og levetidsforlænges endnu en gang, når de fylder 100 år, vil man ikke længere kunne klare det uden at skifte alt det indvendige, og man vil stadig stå tilbage med en grundstruktur, der er 100 år gammel.

Skal der lånes penge til udskiftning af køkkener og i nogle lejemål til nye gulve, nye skabe, nye døre og ny elinstallation, så hober gældsposterne sig op, mens værdien af bygningen kun fastholdes.

Byggeomkostningsindekset er steget med 50 procent over ti år

De almene boligafdelingers anlægsomkostninger til forbedrings- og bygningsrenoveringsarbejder mv. er i gennemsnit 3.007 kr. pr. m2 i 2023, hvilket er 40 % højere end i 2016. Tages der højde for udviklingen i byggeomkostningsindekset, er stigningen 13 %. Typiske renoveringstiltag som facadeisolering, vinduesudskiftning og tekniske installationer vil ofte koste flere tusinde kroner pr. kvadratmeter. Byggeomkostningsindekset viser en prisstigning på 54,3 % fra 2015 til 2025 for renovering og vedligeholdelse i alt.

Der er stor forskel mellem boligafdelingernes anlægsomkostninger til forbedrings- og bygningsrenoveringsarbejder, når der sammenlignes på tværs af kommunerne. I 2023 er anlægsomkostninger højest i Albertslund Kommunes afdelinger med 11.719 kr. i gennemsnit, mens Jammerbugt Kommunes afdelinger ligger lavest med et gennemsnit på 205 kr. pr. m2.

Det er især afdelinger, der er ibrugtaget i 1960’erne og 1970’erne, der i disse år har høje anlægsomkostninger til forbedrings- og bygningsrenoveringsarbejder. Ekstraordinære udgifter er i gennemsnit højest blandt afdelinger ibrugtaget i perioden 1968-1982 med 291 kr. pr. m². Det er især højere udgifter til bygningsrenovering og ombygning, som er årsag til det.

For at samle op: Hvis man optager lån til en hovedrenovering i 2015 med 30 års afdrag, vil man i 2040 stadig ligge med en høj gæld, når den næste renovering skal i gang. Samtidig med, at man må forvente, at den hovedrenovering, der blev gennemført i 2015, selv har brug for en ny renovering. Den samlede gæld når aldrig i bund.

Inflationspres på opsparingen

For mange boligforeninger er der også et iboende økonomisk misforhold mellem, hvad der er hensat til fremtidige udgifter, og hvad der reelt skal bruges.

Ikke mindst i bygge- og håndværkssektoren opleves en konstant stigning i materialepriser og timepriser (f.eks. på beton, stål, fliser, energi), som ofte ligger langt over det, man havde forudsat. Et nyt køkken eller badeværelse koster langt mere i 2025, end et tilsvarende gjorde i 2015, men boligforeningens opsparing vokser kun med en brøkdel.

Inflation betyder, at købekraften forsvinder ud af opsparingen. Den enkelte boligforening er henvist til at placere deres midler i sikre investeringer, men under kapitalismen er intet sikkert, da kriserne altid vender tilbage. En opsparing, der kan følge med prisstigningerne, er en illusion; de eneste, der tjener på rouletten, er bankerne. Det er en af de problemstillinger, som kapitalismen afføder. Det er staten selv, der har sat gang i seddeltrykken til dens krige og kriser, mens den sender regningen nedad.

Renovering kan betale sig, når kvaliteten følger med

For 1960’er-byggeri er den gamle oprindelige byggelånsgæld ofte ikke længere hovedproblemet. Til gengæld fylder renoveringsgæld + nye forbedringslån + stigende henlæggelsesbehov + skatter/afgifter + bidrag til fælles fonde. Derfor kan en afdeling være økonomisk presset, fordi den skal finansiere næste store renoveringscyklus.

De boligforeninger, der har en stor andel af betonbyggeri fra 1960’erne, står derfor allerede nu over for en langsigtet beslutning om, hvad der skal ske om 35-45 år. Det kræver en beregning på, om betonen holder, og om det er muligt at finansiere en ny omfattende renovering, der kan give bygningerne 50 år mere. Hvis det er muligt, kan man levetidsforlænge bygninger frem til da. Viser beregningerne omvendt, at betonen vil kræve ekstra omkostninger at levetidsforlænge, er spørgsmålet, hvem der skal betale for fortidens synder. Vi kender statens svar: De vil altid vælte udgifter over på lejerne, eller vælte deres huse ned om ørerne på dem og tilbyde genhusning helt andre steder til helt andre priser.

Hvor kampen mod ghettolovens nedrivninger og privatiseringer fortsætter (det foreløbige resultat af ghettoloven er, at 3.745 almene boliger er jævnet med jorden), så er der en mindst lige så vigtig kamp, der skal kræve, at huslejen sættes ned for alle, og gælden stryges for udgifter som følge af dårlig byggekvalitet. Boligforeningerne har selv et ansvar for at rejse spørgsmålet, men de har vist, at de ikke tager kampen mod regeringen, når det gælder. Det kræver en bred folkelig bevægelse.

En analyse fra 2020 foretaget af Rambøll har undersøgt de klimamæssige og økonomiske effekter af at renovere frem for at rive ned og bygge nyt. For samtlige bygninger viste analysen, at det både klimamæssigt og økonomisk er mest fordelagtigt at renovere frem for at rive ned og opføre nyt byggeri. Så længe man kan stole på, at de materialer, der er brugt, rent faktisk kan holde.

En stor del af den energi der bruges, når man bygger nyt, er nemlig forbundet med brugen af nye materialer. Når man renoverer, er det typisk den tunge, bærende konstruktion, der får lov til at bestå, og derfor er aftrykket ved renovering i de fleste tilfælde meget lavere sammenlignet med, når man bygger nyt.

På den anden side er renovering ikke i sig selv en løsning. Det giver ikke mening at renovere bare for at bevare en gammel bygning, hvis man ikke samtidig kan sikre, at den overholder moderne krav som f.eks. nye brandregulativer, reduktion af støj- og lugtgener mellem lejemålene, klimasikre tage og kloaksystemer, udbygning af håndtering af regnvand, forhindre oversvømmelser i kældre osv.

Konsekvensen af de mange gældsfinansierede renoveringer er, at huslejen stiger kraftigt. Der er eksempler på, at den månedlige husleje stiger med op til 3.000 kr. for en tre-fireværelses lejlighed, for afdelinger, der har været igennem en renovering. Det er udgifter, der først og fremmest bæres af lejerne.

Den almennyttige sektors gæld er et symptom på kapitalismens krise og råddenskab. Det viser også, at kravet om billige, sunde boliger ikke løses af den almene sektor alene. Det er et problem, der først for alvor løses med en social revolution, der fjerner privatejendom, profittænkning og markedskræfternes frie spil.

Kilde:
De almene boligafdelingers anlægsomkostninger til forbedring og renovering 2016-2023

Artiklen har været bragt i APK’s marxistisk-leninistiske magasin Enhed og Kamp. Se Enhed og Kamp nr. 2026,3