Boligspekulation og boligpriser

Boliger er blevet et af kapitalens foretrukne investeringsobjekter, hvor profitten er helt i top. Lejere jages ud af almene boliger, der i stedet sættes til salg, eller fupmoderniseringer giver mulighed for fordobling af huslejerne og presser folk med almindelig indtægt ud af byerne. Denne artikel går bag omboligmarkedets pyramidespil

Illusioner om boligmarkedets prisstabilitet

Af Franz Krejbjerg, APK, Arbejderpartiet kommunisterne
Artiklen har været bragt i APKs teoretiske magasin Enhed og Kamp 4,2019


Er boligmarkedet en stabil investering? Det spørgsmål skulle man tro blev besvaret godt og grundigt med et rungende nej ved krisen i 2008. Alligevel er boligpriserne de sidste ti år vokset igen. Gamle lejligheder i Danmarks større byer sælges til fantasipriser, og der synes at være en blind tro på, at der er købere og lejere til hver eneste hæslig kasse, der kan smides op på havnefronten.

Men hvordan kan boligpriserne stige, når de reelle værdier bag nærmere er faldende? Det paradoks kan kun besvares med, at spekulation er den bagvedliggende mekanisme.

Forestil dig, at du ejer en campingvogn og den skifter pris med samme hastighed, som du skifter campingplads. Ingen ved sine fulde fem ville eje en sådan campingvogn. Og den findes da heller ikke – den har sin pris, og så kan der godt være en lille forskel i prisen på campingpladserne. Og selve campingvognen vil ikke engang holde sin pris, men værdien vil falde, til den til sidst bryder sammen og skal smides ud. Det samme gælder, hvis der var tale om et telt. Og prisen for dette stykke dug over hovedet er alene mængden af samfundsmæssigt arbejde, der er lagt i det.

Så hvad er det egentlig, der bestemmer prisen på en bolig, der står fast på et stykke jord? Og hvordan kan det være, at den pris kan stige fra det ene år til det næste? Der burde jo, som eksemplet med et telt, som udgangspunkt ikke være forskel på det, som en bolig koster, og så omkostningerne plus profit ved at opføre den. Altså det arbejde, der er lagt i byggematerialer og byggemodning og selve opførelsen osv. En vare som alle andre, eller hvad?

Ser man udelukkende på den mængde af arbejde, der går til at bygge huse, så bliver produktiviteten hvert år en lille smule bedre, når arbejdstimer og andre omkostninger forbundet med nybyggeri falder.

Det er som i alle andre brancher ikke en stabil nedadgående kurve, men for hver eneste væsentlig teknologiske udvikling, der bliver indført i hverdagen, er der brug for færre arbejdstimer. Det gælder for hver eneste fase i byggeprocessen.

Ingeniører og arkitekter bliver digitaliseret

Moderne computerprogrammer har givet ingeniører og arkitekter nogle enestående værktøjer, og de har inden for de seneste år virkelig nået et avanceret niveau. Tidligere måtte en bygherre ty til masseproducerede huse for at spare på planlægningsdelen, fordi så var det kun nødvendigt at tegne og beregne det første hus, og alle de efterfølgende kunne bygges fuldstændig magen til. Vi kender denne byggestil alt for godt i forstæderne, hvor alle parcelhuskvarterer, rækkehuse og betonblokke ligner hinanden til forveksling, fordi de er kommet ud fra samme tegnestue.

Det er i dag sådan, at stort set alle typer af materialer og deres styrker og vægt, vind- og vejrbestandighed og duelighed i sammenhæng allerede er i programmerne. Det samme er myndighedskrav til energiforbrug og tekniske installationer m.m. I en ikke så fjern fremtid vil moderne software selv kunne både tegne og beregne husene færdig ud fra en skitse.

Automatisering af planlægning

Et superkomplekst og meget mødeintensivt område i et byggeri er planlægning, fra forberedelserne til styring af alle de enkelte dele af byggefasen. Det er hundrede små tandhjul, der griber ind i hinanden og skal følge en nøje tidsplan, så de enkelte håndværkere og byggematerialer ankommer til tiden.

Ser man på denne del, så er der sket en række mindre forbedringer over tid, men med nye planlægningsredskaber er det blevet muligt at automatisere dele af denne komplekse opgave, og resultatet er, at tempoet byggeriet er gået voldsomt op.

Der er endnu mange ting, som computerprogrammer og entreprenører ikke kan planlægge, men i praksis er der ofte, fordi man bevidst planlægger for optimistisk eller køber byggematerialer hos de allerbilligste, og dårlig kvalitet først opdages, når håndværkerne står med problemet oppe på stilladset. Eller fordi materialer købes på den anden side af planeten og de sejler rundt ude i Det Indiske Ocean, når de egentlig burde være leveret på pladsen.

De enkelte underleverandører på en byggeplads er også vanskelige at styre, fordi de altid vil forsøge at presse deres egne håndværkere til at arbejde hurtigere, med det resultat at der ofte sker kiks, kvalitetstab og ulykker alligevel.

I praksis er tempoet gået op og antal spildte håndværkstimer gået ned, og antal timer med kostbare kraner eller andre dyrt grej er gået ned. Kort sagt er produktiviteten i byggeriet markant forbedret over de seneste år. Og med hurtigere byggetid er finansieringsomkostningerne og byggepladsomkostningerne også faldet.

Det bliver ofte påstået, at håndværksfagene og måden, der bygges på, ikke har udviklet sig siden 1960’erne, og der stadig er masser af ufaglært arbejdskraft i byggebranchen. Men det er en fordom. Der er sket meget de sidste 10-15 år, hvor der er kommet mange intelligente, fjernbetjente og batteridrevne maskiner. Der er stadig et efterslæb i forhold til efteruddannelser, og et uforholdsmæssigt stort antal udlændinge arbejder i Danmark, og det kan godt give problemer. Generelt set skyldes det ikke forældet teknologi og uduelige arbejdere, når byggerier bliver forsinket og meget dyrere end projekteret.

Der er undtagelser, hvor helt nye huse bliver leveret med så mange fejl, at de stort set er ubrugelige. Men i de tilfælde er der ofte tale om, at bygherren og entreprenøren er kriminelle. Danmark har ikke et velfungerende tilsyn fra myndigheder, der følger med i, om byggerier lever op til de godkendelser, de har fået. Der er knap nok et tilsyn med miljø- og arbejdsforhold på byggepladserne.

Byggematerialerne er stadig dyre

Prisen på byggematerialer er til gengæld ikke faldet så meget, selvom det er blevet meget billigere at producere alt fra betonelementer til mursten og maling, og hvad der ellers indgår i den færdige bygning.

Det er ikke, fordi der er sket store spring i de krav, som myndighederne stiller til materialerne i nybyggeri. Der er kommet lidt flere krav til isolering og til de tekniske anlæg, Så der går lidt mere materiale til huse i dag end lavpunktet i 1960’erne og 70’erne, og heldigvis for det. Årsagen til, at materialeprisen ikke er faldet, skal til dels findes i en udpræget kartel- og monopoldannelse i hele branchen. Der er meget få spillere, og de kender alle sammen hinanden og beskytter de relativt stabile priser på byggematerialerne. Og desuden har verdensmarkedsprisen på nogle ellers ret simple råstoffer som sand har været stabil eller endda voksende.

Det tager også lang tid, før nye byggematerialer vinder frem, fordi bedste byggeskik fordrer, at materialer skal have været på markedet i mange år. Et tilfælde fra 2015 viste, hvor galt det kan gå, da en ny type vindspærreplade, der blev brugt i en række renoveringsprojekter, ikke at kunne tåle det danske vejr og optog fugt fra luften og gik i opløsning, samtidig med at den fik de bærende konstruktioner til at ruste. De plader var i parentes bemærket godkendte efter EU’s byggecertificeringslovgivning – i et andet EU-land, men ikke testet i Danmark, før de blev skruet op. Den type skrækeksempler betyder, at der også hos entreprenører er en naturlig konservatisme i valg af byggematerialer. På samme vis er der også en naturlig lang omskiftningstid i modernisering af det, som opfattes som bedste håndværkspraksis.

I fabrikationen af byggematerialer kan man også se, at produktiviteten er vokset; der er kort sagt blevet færre ansatte, mens produktionen er vokset. Fremtiden er allerede indført flere steder, hvor maskiner støber betonelementer med ganske få ansatte. Andre bygningsdele produceres i moduler på fabrikker og transporteres stort set monteringsklar til pladsen. Der er også en række mindre gevinster ved moderne og mere industriel tilgang til byggeri, f.eks. mindre spild og mindre energiforbrug.

Derfor kan vi konkludere, at hvis prisen på en ny bolig alene skulle være en afspejling af den mængde samfundsmæssigt arbejde, den repræsenterer, da burde prisen for nybyggeri i virkeligheden falde for hvert år. Som alle andre varer. I hvert fald hvis man kunne måle på to helt identiske ejendomme bygget med et par års mellemrum.

Akkumuleret viden og omslag i regulering og højere pris

Planlægning af efterspørgsel på boliger er et andet element, der er forbedret. Fordi når stort set alle dele i dag kan tegnes og beregnes og projekteres og planlægges mere eller mindre med et enkelt klik med musen, så kan man også beregne prisen på det samlede byggeri ret nøjagtigt og derfor også beregne alt fra salgspris til indflytningsdato, endnu før en endelig beslutning er taget.

Og der kan fra myndigheders og långivernes side stilles krav om, at en stor procentdel skal være solgt, før lånet bevilges. Efterspørgslen burde således være under kontrol. Men det er den naturligvis ikke. Hvis der er gang i byggeriet, tror alle mulige på, at der bliver ved med at være efterspørgsel. Og så springes denne del af planlægningen over, og der opføres boliger, som ingen har råd eller lyst til at bo i. Altså vil der altid skulle indregnes i vist tab, fordi der bliver produceret for mange af en bestemt type boliger.

Tilbage til det oprindelige spørgsmål: Hvorfor stiger prisen på en bolig? Det er ikke nok at regne med produktionsprisen.

Prisen afkoblet fra efterspørgslen

Kan vi i stedet finde svaret i kapitalismens markedsmekanismer? Hvor stor er efterspørgslen, eller hvor mange står og mangler et sted at bo? Skat og afgifter og prisen på byggegrunde betyder også noget.

De seneste år har man f.eks. set er voksende antal, der lever alene. Det har betydet et lidt større pres på markedet for mindre lejligheder. Samtidig har Københavns Kommune vedtaget, at nybyggede lejligheder skal passe til en kernefamilie og være omkring 100 kvadratmeter.

Er der tale om rene markedsmekanismer, så kunne man forestille sig, at prisen på en ny ejendom med store lejligheder skulle afspejle, hvor stor en lejeindtægt man kan forvente. Fordi det er mere eller mindre tilladt at spekulere i fast ejendom, så kan prisen simpelthen skrues op, til man ikke længere kan udleje 100 procent. Udbud og efterspørgsel vil så regulere den samlede pris på et boligkompleks.

Ifølge traditionel kapitalistisk tænkning så vil folk også være villige til at betale en merpris for varer, som har høj værdi for dem selv, f.eks. livsnødvendige ting som en bolig. Der er ikke ukendt, at folk er villige til at give afkald på ordentlig mad for at sikre sig selv og familien husly, og desto yngre og fattigere og mere børnerig en familie, jo større er behovet for at bo tæt på jobmuligheder og skole, fordi der jo ikke er råd til transport. Stadig er udgangspunktet i dette scenarie, at markedskræfterne besidder en rationalitet, dvs. tager udgangspunkt i at sælge eller leje så meget ud som muligt.

Men det har også vist sig, at de mest driftige spekulanter med udgangspunkt i at sætte en meget høj leje eller salgspris på blot en del af lejlighederne kan skrue den samlede pris på en bygning gevaldigt op. Fidusen er her ikke længere at tjene penge på lejere, et stort antal lejligheder kan sagtens stå tomme, men at kunne låne penge mod sikkerhed i hele bygningen og senere sælge den til andre spekulanter. Som om boligen ikke længere har en funktion, men udelukkende ses som en guldbarre. Hensynet til beboere og byudvikling er fuldstændigt forsvundet. Det er den model, som f.eks. Blackstone-kapitalfonden er kendt for.

Boligmarkedet som pyramidespil

En mængde boligejere i storbyerne har de seneste årtier oplevet at få en gevinst, når de sælger deres bolig, eller i hvert fald hørt reklamer om folk, der har oplevet det. Det sker, fordi prisen på boliger er vokset meget hurtigere end inflationen, og ”friværdien” hurtigere end afdraget på lånet. Gevinsten for private er måske mere som et lotteri end et pyramidespil, for det er langt fra sikkert, at ejendomsvurderinger holder, når det kommer til et salg. Uanset hvad må de private boligejere ofte bruge de penge, de får med ud af en bolig, til et indskud til den næste. Deres gældsbyrde lettes sjældent.

Boligen suger i praksis mere og mere købekraft ud af folks lommer over i renter på gæld. Langt de fleste penge, som folk i byerne tjener, ser de aldrig, de ryger nemlig direkte til ejeren af hjemmets fire vægge, i mange tilfælde vil det sige banken. Boligmarkedet er heller ikke længere et hurtigvoksende pyramidespil, hvor boligpriserne kun stiger og man kan håbe at slippe ud af sin gæld, når man sælger. Nu bliver mange stavnsbundet eller akkumulerer mere gæld, når de flytter.

Kreditforeningerne har til gengæld regnet ud, hvordan folk kan få råd til boliger, der egentlig ligger langt ud over, hvad en lønindkomst kan bære. Centralbankens lave renter (p.t. under nul procent) og mange år med lav inflation har betydet, at kreditforeningen kan tilbyde billige lån med meget lang løbetid. Den relativt lette adgang til at låne til boligkøb og en lempning af lovgivningen, der gav adgang til rentefrie lån, samt et loft over beskatning af ejendomspriser, var nogle af de faktorer, der skabte boligboblen, der sprang i 2008, og det er nogle af de samme faktorer, vi ser i dag.

Og ingen har en interesse i at vende udviklingen. Tværtimod, hver gang almindelige mennesker stifter gæld, står borgerskabet og klapper begejstret. Er der noget, som holder folk i ro på arbejdspladsen, så er det, når de er belæsset med en kæmpe gæld.

Nyprisen sætter baren

Den sidste faktor der skal nævnes, er, at så længe prisen på nybyggeri er relativt højere end i den ældre boligmasse, så vil kapitalmarkedet også investere de gamle kvarterer med forventning om, at prisen vil vokse. Der er altså en selvforstærkende effekt: Når nybyggeri er dyrt, så stiger prisen også på de gamle huse, der står rundtom, fordi flere spekulanter flokkes som måger om en skive gammelt brød, og det presser priserne op.

Staten og kommunerne er ikke blot passive tilskuere, de er aktive medvirkende til spekulationen, fordi de i praksis kun godkender planer i jordudstykning og byggerettigheder til velhaverkvarterer. Den almennyttige sektor skal på den anden side gerne vente på godkendelse i årevis og skal søge om at få andel i nogle få kvoter. For at føje spot til skade har Århus byråd udliciteret uddelingen af disse almene byggerettigheder til private entreprenører, der byder på opførelsen af bydele i udkanten af Århus.

Det vil sige en endnu længere proces med en mængde ekstra ubekendte, for erfaringen med private entreprenører er, at de lukker ned, når den næste krise kommer rullende ind over landet. Århuspolitikernes løfter om nye billige boliger for hver, der rives ned, er i praksis intet værd.

Boligmarkedet er på vej mod en ny krise

En bolig kan naturligvis i en periode med krise godt være solgt under sin værdi, hvilket godt kan give mindre udsving. Men set som udtryk for værdien af det samfundsmæssige arbejde bliver boligen ikke af sig selv mere værd, den kan allerhøjst holde eller svinge omkring sin værdi over en lang årrække, og kan altså være en inflationssikker investering, hvis der er brugt de nødvendige midler på vedligeholdelse. Og der i øvrigt er boligsøgende nok. Til det tidspunkt, hvor den almindelige vedligeholdelse ikke længere er nok til at kunne følge med nedbrydningen.

Mange boligforeninger med huse fra 60’erne har oplevet, at renoveringer til en nutidsstandard er stort set lige så dyr som at bygge en hel ny bygning. Uanset at der bruges masser af penge på at få bygninger til at klare at stå ude lidt længere, samt give lidt moderne bekvemmeligheder som centralvarme og bad og toilet, gør det ikke bygningen mere meget mere værd. I praksis opretholder renoveringer blot værdien. Altså et telt, der lappes, bliver ikke mere værd, mens hvis det helt erstattes af en helt ny type bolig, er den naturligvis mere værd en teltet.

Alternativet til vedligehold af boligen er jo, at den forfalder og bliver ubeboelig. Salgsgas om beliggenhed og andre herlighedsværdier er flygtige som nattens drømme.

Politikernes skurkerolle

Manglen på billige boliger hænger uløseligt sammen med overfloden af større dyre lejligheder. Så længe politikerne bliver ved med kun at tillade de dyre byplansprojekter, fortsætter en negativ spiral med voksende priser på den ældre boligmasse. Også selvom nyprisen er kunstigt høj.

Konklusionen må blive, at stigende priser på boligmarkedet først og fremmest er udtryk for spekulation. Gjort mulig af politikere, der bestemmer, hvad og hvor meget der skal bygges, og bankerne, der giver adgang til relativt billige lån.

Boligmarkedet er altså afkoblet fra både den reelle værdi og til dels fra lejeindtægt. Samtidig må boligmarkedet betegnes som værende i en relativ overkapacitetskrise, forstået på den måde, at folk ikke har råd til de dyre boliger, der bygges. Det er kun et spørgsmål om tid, før det slår ud i et nyt krak. Men der lurer også en langt voldsommere økonomisk krise for byggeriet, når prisen for nybyggeri begynder at falde og vil trække hele den ældre boligmasse med ned og gøre en million boligejere teknisk insolvente.

Forbyd dyre lejlighedskomplekser

I Danmark hersker fire store finanshuse over det meste af boligmarkedet. Et finanshus består af en bank og et realkreditinstitut, en ejendomsmæglerkæde et forsikringsselskab, mm. 1

De store finanshuse har kontrol over alt fra håndværkermestre til sagførere, til entreprenører og betonindustrien og byggemarkeder. Og de er de facto medejere af store dele af boligmarkedet og scorer gevindsten på den voksende overbelåning – både som mæglere og som forsikringsselskab, hvor man tager et procentuelt provenu i forhold til salgsværdien, og som kreditforening og bank, hvor kan man glæde sig over evige renteindtægter på de afdragsfrie lån eller blot skrue op for omkostningsbidraget som procent af hovedstolen.

Skrot Ghettoloven

Kommunernes politikere og embedsfolk er blot spekulanternes forlængede arm, og de løber mere end villigt med på salgsfremstød for gigantiske nye bydele, hvor ingen har råd til at bo, mens de arm i arm med Folketinget river billige lejeboliger ned og fryser fattige og den almene sektor ude af centrum i storbyerne. Det er med til at forstærke ulighed og hjemløshed i det kapitalistiske samfund. Og det absurde overforbrug af samfundets rigdomme og ressourcer fortsætter, samtidig med at flertallet må spinke og spare sig igennem.

Kampen for billige boliger vindes kun ved, at arbejderklassen står sammen og stiller sig solidarisk i kampe som den aktuelle mod Ghettoloven – og kræver, at der skal opføres billige boliger.

7.10.2019

Note:

1) De fire store finanshuse på det danske boligmarked:

Nykredit Bank – Nybolig ejendomsmægler – Totalkredit – Gjensidige Forsikring.

Jyske Bank – EDC ejendomsmægler – Jyske Realkredit – Codan Forsikring.

Danske Bank – home ejendomsmægler – Realkredit Danmark – Tryg Forsikring .

Nordea – Danbolig ejendomsmægler – Nordea Kredit – Topdanmark Forsikring.

Opkøb, monopolisering og samarbejde mellem de store danske finanshuse gør at billedet er under kostant forvandling. Ikke mindst samarbejde med forsikringsselskaber skifter hurtigt.

Læs flere artikler fra Enhed og Kamp
En vej til at forstå og ændre verden: Magasinet Enhed og Kamp nr. 4, 2019

BLIV ABONNENT – TEGN ABONNEMENT I DAG

 


Dette er en artikel fra KPnet.
Se flere artikler og følg med på

KPNET.DK – NYHEDER HVOR DER KÆMPES
– eller på FACEBOOK
Udgives af APK – Arbejderpartiet Kommunisterne