Ud med de gamle koste: Den almene boligsektor under forandring

Den almennyttige boligsektor er i øjeblikket under hurtig forandring. Det viser sig bl.a. ved at der bliver bygget ganske få nye boliger i sektoren, knap nok til at kompensere for de der rives ned, og der til gengæld er fuld fart på nye ejerlejlighedskomplekser og den private udlejning. Det påvirker boligpriser og hele samfundet.

Af Kommunistisk Politik

flyttekasser

I vækstbyen Århus blev der fra 2014 til 2016 kun opført 320 etageboligerne i den almene sektor, mens et tilsvarende antal (opført i 1960 til 1970) er revet ned i samme periode.

I den private sektor er det opført 1200 nye etageboliger i samme periode, stort set ingen er revet ned.

Det enorme skift mod privat udlejning og ejerlejligheder er et internationalt fænomen, og forskydningen har været undervejs længe Den almene sektor er måske ikke smidt helt ud, men det er ganske tydeligt at den har svært ved at hænge på i fremtidsplanlægningen.

Den almennyttige sektor er underlagt en lang stribe reguleringer, og det er med til at kommuner kan bremse opførelsen af nye almennyttige lejligheder.

Desuden er økonomien i den eksisterende boligmasse uoverskuelig. Og de penge der burde være i sektoren, samt den opsparing der findes gennem mange års afdrag på opførselsomkostninger, varetages ikke af beboerne, og knap nok af boligforeningerne, men af staten og landsbyggefonden. Og siden 1990erne, har staten mere eller mindre trukket sig ud af deres forpligtigelser i forhold til renoveringer og til gengæld pålagt lejerne flere udgifter.

De seneste år er der kommet flere tilløb til at regulere varetagelsen af administrationen af sektoren, den daglige drift af udlejning, og alle mulige privatiseringstiltag er blevet påtvunget lejerne, som f.eks. ikke længere har ret til at aftale en fælles energi leverandør. Nye lejere skal således starte med at vælge deres individuelle el-leverandør.

Nogle tiltag er faldet på gulvet med et brag, som da det blev muligt at omdanne almene lejligheder til ejerlejligheder – ingen har brugt lovgivningen.

Et andet tiltag har været en rapport der bl.a. nåede frem til at fast bemandede afdelinger med viceværter var spild af penge, og der var et kæmpe potentiale i at udlicitere driften. Det har været fremme flere gange hen over årene at det er alt for dyrt når henlæggelser og vedligehold betales over huslejen. Men datagrundlaget er altid ganske vanskeligt at vurdere sagligheden af. Er udgiften ikke på huslejen bliver opgaverne jo ikke væk, og betalingen til f.eks. renovering og udskiftning af køkkener er en af de ting der i dag ikke er på den faste husleje, men er pålagt den enkelte lejlighed.

I 2016 blev der vedtaget en lov om at skære ned i driftsudgifterne i den almene sektor, efter der var var indgået en aftale med BL og KL. I en gennemgang af det lovforberedende arbejde bemærkede Kraka at den havde store svagheder fordi den ikke var baseret på en dybgående analyse, Kraka skriver bl.a.: ”At skelne mellem højere produktivitet og lavere serviceniveau er også særdeles vigtigt inden for afdelingernes udgifter til vedligehold. Her kan en kortsigtet besparelse i et givent år være skyld i store omkostninger i fremtiden. Det er derfor vigtigt, at sikre sig, at lave udgifter i en benchmark analyse ikke skyldes forsømmelse af nødvendigt vedligehold.”

Et høringssvar fra en lejerforening gør opmærksom på at deres beslutningsproces bør være åben og fuldt oplyst og baseret i de enkelte afdelinger. Vedkommende debattør mener også at det bør være den enkelte afdeling der rammes af besparelser der skal kunne se det på en lavere husleje.

Uddrag fra høringssvar i forbindelse med sparekrav på driften: “Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.”

Nedskæringskravet skal føres ud i livet allerede inden 2020 og aftalen mellem regeringen og BL og KL betyder at boligorganisationerne under ét skal ud og finde 1,5 mia. Reelt er sammenlægninger af driften, massefyringer og udliciteringer den eneste måde at finde så mange penge på så hurtigt. Det sker generelt topstyret og med et minimum af inddragelse af beboerdemokratiet.

Fra de ansattes perspektiv er det trist at se en god afvekslende arbejdsplads blive sparet væk. Det der allerede er forsøgt udliciteret er i første omgang de grønne områder, og her er erfaringen at det udelukkende er økonomiske hensyn der er taget i ansættelser. Ofte er det østeuropæisk arbejdskraft der kommer i sommerhalvåret, og der er problemer med helt basale ting som ordentlige toiletforhold.

Det gode ved at have en fast bemanding i en afdeling sættes der hverken ord eller tal på. Ingen regneark kan rumme serviceværdien af et godt og tillidsfuldt forhold mellem de ansatte og beboerne. Det er ikke mindst en hjælp for de svagere beboere når de ansatte er nemme at få fat på og også er der for dem. Og det kan forudses, at findes der ikke tilstrækkeligt med faste ansatte i en afdeling hvor der bor meget socialt udfordrede beboere, så glider et område nemmere ud i en ond cirkel, hvor mere ressourcestærke beboere søger væk, og det er svært at få nye ind.

Der vil være stor forskel på hvad der kan spares i forskellige boligorganisationer pga. alder af boligmassen og beboersammensætningen, men fælles er, at de langsigtede perspektiver med at smide den faste stab ud er at den generelle vedligeholdelsesstandard af bygningsmassen går ned, og værdierne risikerer at smuldre væk hurtigere end lånene betales ud.

Alle der ønsker at se områder uden vedligehold, kan se disse i fattigkvartererne alle steder rundt omkring i verden. BL og KL og regeringen er på vej i den retning med åbne øjne.

Se også

Huslejen i københavnske lejeboliger er eksploderet på fire måneder
KPnet 21. maj 2015

Noter:

http://boligforskning.dk/sites/default/files/Den%20almene%20boligsektors%20fremtid.pdf

https://www.information.dk/indland/2009/01/regeringen-fjernet-10-mia-kr-lejernes-opsparing

http://dklf.dk/artikler/oekonomisk-fiasko-truer-den-almene-sektors-effektiviseringsplan/

http://kraka.org/sites/default/files/public/kraka_bl_benchmark_notat.pdf

http://dklf.dk/artikler/uambitioes-effektivisering-almene-sektor/

Ny lovgivning:
http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/l10/index.htm

Forskel på by og land:
https://www.information.dk/indland/2011/07/almene-boligsektor-splittet-to-dele

De fleste lidt større byer er også gået i gang med at eksperimenter med fællesdriftscentre. http://vpt.dk/kultur-og-idraet/faelles-ejendomsdrift-er-langt-sejt-traek-nu-begynder-det-give-mening

Små billigere private lejeboliger forsvinder.
http://llo.dk/Files/Images/PDF-filer/Vi%20Lejere%20nr%204%20November%202011.pdf

KPnet 29. maj 2017

 

 

 

 

 

 

 

KPnet 29. maj 2017